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    2016,農村產權交易“索”

    聚土網 2016-03-28 15:14
    摘要:建立健全農村土地交易平臺,是實現土地價值的必經途徑,也是深化農村改革,全面建成小康社會的必要步驟。基于此,農村產權交易所在全國“遍地開花”,筆者也將通過本文對全國農村產權交易所的現狀、問題以及“求索”路徑做簡要概述,以期對讀者有所啟發,對今后的土地流轉工作有所裨益。

    黨的十八大提出了全面建成小康社會的重大戰略任務:“確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標”。而全面建成小康社會,核心在于全面,短板在于農村。當前我國農村正處于重要的新發展階段,在新發展形勢下,農村生產、生活方式、利益分配出現了深刻而廣泛的變化。但與此同時,各類矛盾和問題也不斷凸顯出來,黨和國家需要應對的挑戰日益增多。針對復雜的農村環境,農村發展中的難點、農民的物質利益、民主權利只能依靠改革來破解和保障。 

    2015年11月2日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《深化農村改革綜合性實施方案》,從農村改革的頂層設計角度,聚焦五大核心領域,其中深化農村產權制度改革立于首位,而土地制度改革成為首位中的首位。新一輪土地制度改革,將使農民成為真正的市場主體,并使我國農業生產關系發生深刻改變。土地制度改革的關鍵點在于土地確權的基礎上實現城鄉統一的土地交易市場,切實保障農民利益。建立健全農村土地交易平臺,是實現土地價值的必經途徑,也是深化農村改革,全面建成小康社會的必要步驟。基于此,農村產權交易所在全國“遍地開花”,筆者也將通過本文對全國農村產權交易所的現狀、問題以及“求索”路徑做簡要概述,以期對讀者有所啟發,對今后的土地流轉工作有所裨益。


    農村產權交易市場的從1到億

    從上世紀八十年代開始,農村就出現包括出租、互換、轉讓等多種農村土地流轉形式。2004年,為推進集體林權制度改革,福建永安成立全國第一家林業要素市場;2008年,全國第一家綜合性的農村產權交易所在成都成立。截止目前,全國成立了包括四川、重慶、湖北、北京、天津、上海、江蘇、廣東、安徽、廣東、遼寧、浙江、河北、云南等14家省級或省會級農村產權交易所;縣(市)級以上土地流轉交易所達到1324個,鄉鎮土地流轉服務中心達到17268個,這一數據也在以平均每幾天成立一家的速度持續增長。農村產權交易多級平臺體系的設立,在一定程度上推動了農村產權的流轉和農村金融的發展。數據顯示,成都農村產權交易所累計各類農村產權交易數量12612筆,交易金額453億元,實現農村綜合產權抵押貸款金額120億元;武漢農村綜合產權交易所交易數量9065筆,交易金額155億元,抵押貸款金額32億元;天津農村產權交易所在省級交易所中交易數據最少,僅有49筆交易宗數,交易總額2.05億元。(表一為部分農交所交易數據)


    2016,農村產權交易“索”


    公益性質的企事業法人 

    2015年初,國務院辦公廳發布《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》,這是全國層面上首部針對農村產權流轉交易市場的指導性文件。意見有兩個方面值得關注,一是農村產權流轉交易市場必須堅持為農服務宗旨,突出公益性,不以盈利為目的;二是農村產權流轉交易市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構,可以是事業法人,也可以是企業法人。比如,重慶農村土地交易所由重慶市政府出資成立,定位為非營利性事業法人;上海聯合產權交易所全資成立的上海農交所也是事業法人;而成都、北京、武漢等農村產權交易所性質是企業法人;還有一種是由相關單位升級轉換而來。雖然主體性質有所差別,但卻都有兩方面共同點,一是無論是非營利性還是營利性質都是由政府主導;二是無論是事業法人還是企業法人都是堅持公益性為主。


    功能拓展逐步建成綜合服務大平臺

    目前全國絕大多數農村產權交易所都在提供包括土地交易信息發布、組織交易、出具產權流轉交易鑒證書、變更登記和資金結算手續等基本業務。隨著市場和業務流程的不斷發展和完善,各地交易所也開始根據自身條件,拓展了包括資產評估、農副產品交易及價格指數發布、法律服務、抵押融資等配套服務。逐步向信息發布、產權交易、法律咨詢、資產評估、抵押融資等為一體的農業服務綜合平臺邁進。農村產權交易所的業務重點就在于產權這塊交易,不過,由于我國農村產權類別較多,權屬關系復雜,對于農交所的產權業務開展有很大的影響。以成都為例,只負責確權頒證后及權屬登記前的交易過程,如果農村各項產權不確立,產權流轉交易就會斷層,農交所的業務就無從開展,土地流轉也將回到最初的無形市場無序狀態。(筆者之前文章《土地確權的多米諾效應》中有提到,不再贅述)而在現階段,各地農村產權交易所交易的產權種類主要有兩大類:一是權益類,包括農村土地承包經營權、林權、四荒地使用權、農業類知識產權、小型水利設施使用權等;二是資產類,包括農村集體經營性資產、農業生產設施設備等。無論是那種產權,都要有明確的主體,才能進行進一步的交易,才能逐步建成為農服務的綜合性大平臺。


    發展中的制約,不解決,無未來

    農村產權交易所在多年的實踐中,對促進農村產權交易起到了明顯的推動作用,為促進農業現代化發揮了不可估量的功效,但實踐的過程中總會出現各種阻礙,制約著農村產權交易市場的健康穩步發展。比如:如何提升業務量、如何平衡公益與生存、如何解決政策的突破與滯后等都在某種程度上制約著農村產權交易所的未來。筆者認為主要有三個方面問題亟待解決:


    首先,是政是企定位不清

    從性質來看,農村產權交易市場是由政府主導,但又明確可以是事業法人也可以是企業法人,導致農村產權交易市場法人性質多種多樣,有事業單位、政府出資的企業、國有獨資企業、國有全資股份制企業、有限責任公司以及股份有限公司等。從人員構成看,多數農交所的人員基本是有關部門的人士,無論從外界和內部都會傾向性認知為“政府單位”,但同時也在吸納市場專業人士。從財政與監管來看,各地農交所的財政支持與多個相關政府單位的同時監管也讓“國”字頭更加的明顯,可以成都農交所為首的部分單位是盈利性質,日常運營等也都出于此。從業務角度來看,農村產權交易中的登記、辦證、仲裁等等都屬于純公共服務范疇,主要也是由政府機構來完成,可諸如法律咨詢、資產評估、抵押融資、交易信息發布、價格發現、組織產權交易、簽約、交付、執行等多個環節的盈利性業務其實市場機制更能滿足大眾需求。有專家認為,農村產權交易市場發展的初始階段是需要政府來進行主導,當到了成長和成熟階段,政府就會逐漸退出。筆者認為,這樣的說法就顯得一廂情愿了。而江蘇社科院專家的觀點與筆者不謀而合:農村產權交易市場主體應該是公益性服務機構,提供公益服務,具有公益性事業單位性質,而不是政府購買服務的經營性機構,更不能依靠行政力量主導農村產權交易。


    其次,制度滯后,確權掣肘

    政策規定,各地應因地制宜,引導農村產權流轉交易市場健康發展。但因地制宜就會存在不統一的規范,如果各地未出臺農村產權交易相關配套制度,那整個交易行為基本還是處于混亂狀態。制度的滯后主要表現在交易規則、交易流程、產權評估、糾紛調處、收費標準等還未作出具體的規定,市場管理和交易機制仍需加強和完善。在涉及到集體建設用地的市場化交易中所制約的因素更多,農村產權抵押融資也沒有行業標準,沒有多層次、多形式的農業擔保體系和產權網絡查詢系統,并且缺乏有效的市場風險應對措施。確權工作也成為農村產權交易最大的掣肘,雖然各地都在積極的完成確權頒證工作,中央也明確了確權完成的時間進度表,可是實際情況卻并非如此,筆者調查了解,仍然有相當多的農村沒有確權登記。有些地方為了政績甚至存在“秋風掃落葉”的急功近利行為。加上農村土地本身復雜情況,確權任務重,難度大,也極大的制約著農村產權交易市場建設發展。


    第三,運營機制不定性

    基于農村產權交易所的多種不同性質,導致在提供服務的同時沒有將公共服務與市場化運作模式有效分開。以政府為主導和監管的企業化運作總會存在各個方面的交易服務延遲和懈怠,積極性也難以有效的發揮。農村產權交易所要么堅持公益性方向的公共服務,要么以市場化原則堅持公司化運作,融合并非不可以,但沒有創新機制來支持整個體系的運作,那么最終效果將大打折扣。 


    2016,農村產權交易所“求索”路徑

    建設農村產權流轉交易市場,是深化農村產權制度改革的必然要求和重要環節。存在的合理性是不容置疑的,但在實踐中對農村產權流轉起到一定的作用背后所衍生的問題也讓政策的頂層設計者頭疼不已。2016年,是十三五開局之年,各地農交所如何上下求索,創造獨有的發展路徑,將對現代農業發展和全面建成小康社會產生重要影響。 


    首先,穩步推進,切忌盲目擴張

    國家強調建設農村產權交易市場要把握“穩步推進”的原則,“在有需求、有條件的地方積極探索新的市場形式,穩妥慎重、循序漸進,不急于求成,不片面追求速度和規模”。但據目前的實際情況來看,卻并非如此。據網絡報道,天津產權交易中心從成立到去年初的4年時間里只交易了5筆業務;瑞安市中禾土地流轉信息咨詢有限公司則因業務量少(只完成兩筆交易)在2013年倒閉;此外,還有上海農交所、江都、濟源等農村產權交易中心自成立以來交易量非常少。在沒有對自身平臺體系進行整合消化的過程中就盲目擴張以建設“三級平臺體系”,勢必對財政、人員、市場等產生極大的壓力,同時也讓整個農村產權交易市場混亂。因此,成立農村產權交易市場也要從實際交易需求出發,要從滿足農民利益出發,統籌規劃、合理布局,切忌盲目的追求速度和規模。


    其次,市場運作,淡化行政色彩

    農交所的業務范疇包括公共服務類和市場化業務,未來農交所的重點就是先理清業務類別,關于政府類監管負責的業務可由政府承擔,農交所重點負責市場化業務。盡可能的強化其獨立性和中立性,明晰農交所與政府相關部門的職能邊界,逐步淡化行政色彩。


    第三,優化流程,制定市場規則

    農村產權交易市場發展方向是市場化運作,市場化運作就要遵循市場效率,要進一步的精簡、優化業務辦理流程,要盡快完善交易品種、交易模式和交易規則。根據經營主體的不同分類制定市場規則,比如嚴格審查工商資本類經營主體的交易鑒定,放寬中小規模的經營主體鑒定,簡化普通農戶的鑒證辦理。


    第四,整合資源,創新發展路徑

    公益性質的交易市場缺乏有效推進產權交易的龐大資金支持與真正的市場化規范管理,加之交易所的業務與服務功能暫未滿足土地流轉的市場化需求,因此,在這方面就要在堅持農村產權交易市場服務公益性方向的同時,充分引入市場企業參與,整合各類資源。無論是土地流轉信息發布、交易還是農村產權抵押融資,亦或是法律咨詢、資產評估等業務都可以與社會化企業聯合共建。尤其是農交所土地流轉交易整個流程這個重點業務版塊,完全可以創新模式,打破自身區域限制和信息局限性與行業企業放開合作。據筆者了解,土地流轉行業企業已經初具規模,諸如聚土網、土流網等在農村產權流轉市場中發揮著一定的作用,值得一提的是全國已經有包括成都、重慶、武漢等近百家省市級農村產權交易所與聚土網建立了深度合作。筆者相信,這樣的合作將進一步的激發農交所內在活力,提高服務水平和綜合效益,形成優勢互補,實現合作共贏。


    結語

    這一幕在我國房地產三級市場也曾發生,但隨著時間變遷,國家、市場也都如愿以償的找到了各自的歸屬,農村產權交易市場的未來走向是否類同房地產三級市場,找準自身定位,路漫漫其修遠!

     
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